HARGA RUMAH DI MALAYSIA TERLALU MAHAL DILUAR KEMAMPUAN PEMBELI

By Admin

CORETAN DARI MEJA
 COLONEL  SAIFUL ANWAR MD ALI

PENSYARAH KANAN UiTM SARAWAK

KOS perumahan di Malaysia seolah-olah terlalu mahal.Data menunjukkan bahawa, lebih daripada 6 juta rakyat Malaysia berhutang RM 6.53 bilionuntuk memiliki rumah sendiri.Purata telah menunjukkan bahawa setiap rakyat Malaysia berhutang sebanyak RM208 juta tidak kira pangkat, status dan umur. Bagaimana cara anda untuk menyelesaikan masalah ini?

PENGENALAN

Rumah merupakan salah satu keperluan yang paling penting dalam kehidupan manusia sejagat.Iaadalah tempat berteduh sama ada dari elemensemula jadi seperti hujan, panas terik, dan juga dari bahaya yang dilakukan oleh haiwan atau perbuatan jahat manusia itu sendiri. Rumah juga adalah tempatuntuk kita merehatkan fikiran dan meluangkan masa dengan keluarga selepas seharian bekerja.

Di Malaysia, kita dapat melihat terdapat pelbagai jenis rumah samaada tradisional ataupun jenis rumah moden. Dalam kategori jenis rumah moden, Malaysia menawarkan pelbagai jenis rumah seperti pangsapuri hingga ke kondominium,resort, rumah teres,rumah banglo, yang terletak di pusat bandar bandar, dekat dengan pantai, berhampiran hutan,tempat rekreasi, dan lain-lain.

Setiap jenis rumah-rumah ini mempunyai kadar harga yang berbeza bergantung kepada harga pasaran dan lokasi. Sehingga kini, harga perumahan masih lagi meningkat ke tahap yang menarik perhatian semua pihak.REAL Estate dan Persatuan Pemaju Perumahan (Rehda)  Bendahari negara Datuk NK Tong baru-baru ini berkata bahawa kenaikan harga hartanah , adalah disebabkan oleh bekalan dan faktor permintaan yang tinggi.

Menurut beliau “Apabila harga tanah terus meningkat, terdapat juga isu tidak dapat menghasilkan rumah dengan cepat untuk menampung permintaan yang semakin meningkat.

Pada tahun 2012, Dato'Sri Haji Mohammad Najib bin Tun Haji Abdul Razak telah mengumumkan peruntukan bajet bagi pembangunan perumahan untuk tahun 2013.

Sebanyak RM1.9 bilion telah diperuntukkan oleh kerajaan untuk membina 123,000 unit rumah mampu milik di beberapa lokasi utama. Di bawah Dana Mudahcara Perumahan yang berjumlah RM500 juta peruntukan melalui PR1MA akan digunakan untuk membina rumah dengan harga jualan di antara RM 100,000 dan RM 400,000.

Kadar harga yang ditawarkan di bawah program ini adalah 20 peratus lebih rendah daripada harga pasaran yang terdahulu. Di samping itu, had pendapatan bagi pinjaman individu di bawah Skim Rumah Pertamaku akan meningkat daripada RM 3,000 kepada RM 5,000. Untuk pinjaman bersama pasangan suami isteripula , had pendapatan adalah sehingga RM 10,000 setiap bulan.

Walaupun program itu telah dilaksanakan, masih terdapat masyarakat yang tidak mampu untuk memiliki sebuah rumah dan sesetengahnya berusaha keras untuk membayar pinjaman rumah  yangbersifat dinamik.

Mereka perlu mempertimbangkan harga kosperumahan dan juga cara untuk membayar pinjaman sementaraterpaksa berhadapan dengan kos sara hidup yang kian meningkat dengan pendapatan yang mereka dapat selama ini tetap sama dan tidak meningkat.

FAKTOR PENINGKATAN HARGA PERUMAHAN:

Kebelakangan ini, pembangunan ekonomi yang pesat telah menyebabkan peningkatan permintaan untuk perumahan kediaman antara kawasan bandar di Malaysia

Apabila dilihat semula harga perumahan di Malaysia, harga perumahan telah meningkat  secara mendadak sama ada di bandar-bandar besar atau bandar-bandar kecil dan bergantung kepada lokasi tertentu. Lebih dari sepuluh tahun yang lalu, pasaran hartanah di Malaysia telah mengalami perkembangan harga yang ketara di seluruh Malaysia

Walaupun faktor sebenar di sebalik kenaikan yang tidak logik tersebut masih menjadi persoalan, terdapat beberapa sebab yang dapat dikenal pasti mengapa kenaikan harga perumahan tersebut berlaku.

i. Pertumbuhan bilangan penduduk

Faktor pertama yang dapat dilihat adalah pertumbuhan penduduk. Dewasa ini, penduduk di Malaysia terus meningkat dan memerlukan lebih banyak rumah untuk didiami tetapi pengeluaran perumahan agak perlahan kerana terdapat banyak undang-undang, peraturan dan prosedur yang ketat berkaitan dengan pembinaan. Dalam kajian oleh Tze San Ong (2013) , beliau mendapati Vermeulen dan Van Ommeran (2006 ) menyatakan bahawa " orang akan berpindah ke kawasan di mana rumah-rumah yang dibina, tetapi rumah-rumah yang tidak semestinya dibina di kawasan di mana orang mahu menetap " .

Hal ini mungkin kerana pemindahantempat kerja.Biasanya , orang akan membeli sebuah rumah di kawasan tertentu kerana mereka bekerja di kawasan berdekatan ataupun yuran sewa adalah sama dengan kos bayaran perumahan mereka setiap bulan.

 Mengetahui hal tersebut, pemaju akan mengambil peluang untuk mengaut keuntungan dengan menaikkan harga perumahan kerana terdapat permintaan. Masyarakat pasti akan membeli rumah tersebut kerana ia adalah satu keperluan untuk kerjaya mereka.

Di Malaysia, kekurangan pilihan harga yang berpatutan untuk memiliki memaksa ramai rakyat Malaysia masuk ke dalam pasaran sewa dan penempatan tidak formal, yang secara drastik meningkat disebabkan oleh pertumbuhan penduduk dan pembandaran

Dalam ekonomi sebenar, mungkin ada lebih banyak faktor yang mempengaruhi harga perumahan.Namun kita tidak boleh menafikan fakta bahawa salah satu faktor penting adalah penduduk yang semakin meningkat.

ii. Kadar faedah

Selain daripada itu, faktor kedua yang memberi kesan kepada kenaikan harga perumahan adalah kadarfaedah yang tinggi. Pinjaman Bank boleh memberi kesan kepada harga perumahan melalui pelbagai cara.

Harga perumahan adalah sama seperti harga mana-mana aset. Kadar faedah tersebut boleh ditentukan dengan aliran jangka masa hadapan bagi aliran tunai yang telah didiskaun. Jika bank-bank kewangan meningkatkan ketersediaan kredit, ia bermakna bahawa bank itu akan menyediakan kadar pinjaman yang lebih rendah dan menggalakkan aktiviti ekonomi semasa dan akan datang.

Pada asasnya, ketersediaan yang lebih baik daripada kredit akan menyebabkan permintaan untuk perumahan meningkat apabila isi rumah meminjam dikekang (Barakova, 2003). Pertumbuhan dalam permintaan akanmenjadikan harga perumahan yang lebih tinggi.

Hubungan antara harga perumahan dan pinjaman isi rumah adalah dua arah, iaitu harga perumahan ketara boleh mempengaruhi pinjaman isi rumah melalui pelbagai kesan kekayaan.

 Apabila kadar faedah pembiayaan perumahan adalah rendah, rakyat akan dapat untuk membuat beberapa pelaburan, seperti membeli lebih banyak rumah. Nilai modal bank juga akan memberi kesan kepada pergerakan harga perumahan pada bekalan kredit. Iaitu, anggaran perumahan meningkatkan nilai tempat-tempat kediaman yang dimiliki oleh bank.

Di samping itu , nilai pinjaman dijamin oleh pinjaman perumahan. Oleh itu, turun naik dalam harga perumahan akan menjejaskan keupayaan bank-bank untuk mengambil risiko dalam pelaburan .

Jadi, bank-bank sanggup untuk memberi pinjaman lebih kepada orang ramai. Kesimpulannya, bagi pemilik rumah, mereka memberi tumpuan kepada perubahan kadar faedah kerana mereka mempunyai pengaruh langsung terhadap harga hartanah. Walau bagaimanapun,kadar faedah juga memberi kesan kepada ketersediaan modal dan permintaan untuk pelaburan.

Aliran modal mempengaruhi penawaran dan permintaan untuk hartanah dan, hasilnya, mereka mempengaruhi harga hartanah dan perumahan.

iii. Peningkatan Kos bahan mentah

Faktor ketiga adalah kenaikan kos bahan mentah. Ia merupakan salah satu sebab yang terkenal yang sering digunakan oleh pemaju perumahan.

Pada masa kini, semua harga barangan semakin tinggi kerana salah satu faktor yang menyebabkannya adalah kenaikan harga petrol.Hal ini kerana kebanyakan aktiviti harian kita adalah berkaitan dengan penggunaan petrol. Berkaitan dengan pembinaan, pengeluaran bahan-bahan yang digunakan , pembungkusan, dan penghantaran, semuanyamelibatkan penggunakan petrol.

Disebabkan itulah harga barangan berbeza bergantung kepada kenaikan harga petrol. Keadaan ini akan menjadi lebih teruk semasa inflasi, kebanyakan masyarakat yang bergiat dalam ekonomi akan meningkatkan harga mereka.

Jadi, untuk mengurangkan beban kosini, pemaju mengambil kira untuk menaikkan harga perumahan yang mana beban akan diserahkan kepada pembeli. Untuk rakyat berpendapatan tinggi ianya tidak menjadi satu masalah besar, tetapi untuk rakyat berpendapatan sederhana dan rendah kenaikan tersebut pasti akan mengurangkan kuasa beli mereka dan juga menyebabkan mereka mengalami kemiskinan.

iv .Tenaga Kerja

Faktor-faktor lain yang mempengaruhi kenaikan harga perumahan adalah tenaga kerja.

Dalam kajian penyelidikan oleh Tze San Ong (2013), jika sejumlah besar tenaga kerja terlibat dalam pembinaan, kos perumahan akan meningkat.

Selain itu, pembinaan melibatkan banyak pekerja profesional dengan tahap yang tinggi pendidikan, seperti jurutera dan arkitekselain daripada pekerja yang kurang berpendidikan. Hal ini akan menyebabkan harga perumahan meningkat disebabkan kos untuk membina satu unit rumah akan meningkat. Pemaju tanpa ragu-ragu , akan mengenakan kos tinggi kepada pembeli.

 Oleh itu , pembeli terpaksa membeli pada harga yang lebih tinggi. Selain itu, dasar buruh Malaysia yang baru mengenai pengambilan pekerja asing telah berubah yang menyatakan bahawa gaji bagi pengambilan pekerja asing untuk kerja-kerja pembinaan adalah minima sebanyak RM900.Sebagai contoh, buruh dari Indonesia.Seperti yang dapat kita lihat, pemaju pasti mengambil pekerja asing berbanding tempatan kerana mereka lebih pakar dan lebih baik dalam menjalankan tugas mereka berbanding dengan pekerja tempatan.

MASALAH KENAIKAN HARGA PERUMAHAN:

i. kemampuan

Masalah kenaikan harga perumahan akan menjadi satu masalah kepada masyarakat untuk miliki rumah terutamanya golonganyang berpendapatan sederhana.

Masyarakatakan datang perlu menerima nilai kurang kuasa membeli dalam perumahan. Alternatifnya lain adalah untuk berbelanja kurang pada barangan lain, kerana peningkatan yang besar dalam kosperumaha

Sebelum ini masyarakat yang mampu untukmembeli rumah berkemungkinan tidak akan mampu lagi pada masa akan datang. Salah satu kemungkinan lain adalah boleh menyebabkan kualiti hidup semakin merosot.

Kurangnya kemampuan  dalam pemilikan rumah dan kualiti hidup yang rendah akanmenjadikan jurang pendapatan lebih luas antara isi rumah yang berpendapatan lebih tinggi dan lebih rendah.

Jika kemampuan membeli perumahan hilang, kerugian dalam ekonomi akanlebih dirasai oleh etnik minoriti kerana pendapatan mereka lebih rendah.

 Disebabkan itulah, dalam situasi kini kita masih boleh melihat orang-orang yang hidup di bawah jambatan kerana ketiadaan tempat tinggal. Bahkan, terdapat yang tinggal di rumah kecil yang sama dengan ibu bapa sehingga lanjut usia.

ii. Rasuah

Peningkatan harga yang berterusan dalam perumahan akan menarik perhatian pemaju untuk bersaing mendapatkan kontrak kerajaan kerana pemaju yang dapat kontrak tersebut akan mendapat keuntungan yang banyak hasil daripada pembangunan kawasan perumahan

Kontrak pembangunan perumahan adalah sukar untuk diperoleh di sebabkan karenah birokrasi

Jadi, keinginan untuk mendapatkan kontrak tersebut menyebabkan terdapat sesetengah pemaju yang sanggup melakukan rasuah dan membayar pihak berkuasa yang bertanggungjawab dengan jumlah yang lumayan.

Sesetengah pemaju pula berani melakukan rasuah untuk mempercepatkan permohonan kelulusan projek perumahan mereka berbanding yang lain. Faktor ini juga berkaitan dengan kemampuan masyarakat untuk memiliki rumah.

Oleh kerana tidak mampu memiliki harga rumah yang semakin tinggi dengan  keadaan hidup yang miskin, masyarakat cenderung untuk dipengaruhi untuk melakukan rasuah untuk memenuhi kepentingan mereka.

iii. Rumah Terbengkalai

Kenaikan harga rumah boleh memberi kesan buruk kepada ekonomi kerajaan kerana kadar yang tinggi tidak akan dapat menarik minat pembeli untuk memiliki rumah yang telah dibangunkan. Oleh sebab itu, dalam jangka masa yang ia akan menjadi pasaran yang gagal “market failure” kerana tidak mendapat sambutan orang awam.

 Oleh kerana tidak ada pembeli, maka kerajaan tidak boleh menjana pendapatan pendapatan mereka dari projek pembangunan perumahan yangmemberi kesan kepada aliran duit yang kerajaanbelanjakan untuk membina kawasan perumahan yang lain.

 Selain daripada itu, terdapat juga kes pemaju yang memberhentikan kerja-kerja pembangunan kerana tidak mampu untuk meneruskan projek disebabkan kekurangan dana di samping kenaikan harga barang.

STRATEGI KERAJAAN MENYELESAIKAN UNTUK MASALAH :

i. PR1MA

PR1MA bermaksud Perumahan Rakyat 1Malaysia atau dalam baha inggeris ianya dikenali sebagai (1Malaysia People’s Housing Programme).Objektif PR1MA adalah untuk membangunkan perumahan yang mampu dimiliki bagi isi rumah berpendapatan sederhana di pusat-pusat bandar utama Malaysia.

Untuk tujuan PR1MA, golongan berpendapatan sederhana ditakrifkan sebagai masyarakat yang mempunyai pendapatan bulanan bersama (yang melibatkan kedua-dua suami dan pendapatan isteri ) sebanyak RM2 , 500 hingga RM7, 500. Ia telah ditubuhkan oleh Kerajaan sebagai satu cara untuk membantu golongan tertentu untuk menguruskan kos sara hidup di kawasan bandar , khususnya, dalam meningkatkan peluang mereka memiliki rumah diwaktu kenaikan harga hartanah di Malaysia.

PR1MA adalah salah satu daripada banyak usaha-usaha baik yang dilakukan oleh kerajaan untuk membantu orang ramai menguruskan kos sara hidup di kawasan bandar. PR1MA akan menjadi peneraju yang mensasarkan golongan berpendapatan sederhana dengan menawarkan rumah antara RM100, 000 hingga RM400, 000 yang telah dibangunkan dalam pembangunan masyarakat yang mapan.

ii. Skim Rumah Pertamaku

Skim ini adalah salah satu daripada langkah-langkah yang diumumkan oleh Kerajaan dalam Bajet 2011 bertujuan membantu golongan muda untuk memiliki rumah .

Skim ini membolehkan para pembeli rumah untuk mendapatkan pembiayaan 100 % daripada institusi kewangan, skim ini juga membolehkan mereka untuk memiliki rumah tanpa perlu membayar wang pendahuluan sebanyak 10 %. Cagamas SRP Berhad akan menjamin bank ke atas pembiayaan, iaitu pada tahap 90 % jika peminjam mendapat pembiayaan penuh, Cagamas SRP akan menjamin sebanyak 10 % (daripada 90% kepada 100%) daripada pembiayaan

 Skim ini terbuka kepada semua warganegara Malaysia berumur 35 tahun ke bawah ( umur pada hari lahir seterusnya adalah 36 tahun atau kurang) dengan pendapatan kasar yang tidak melebihi RM5, 000 sebulan bagi peminjam tunggal dan pendapatan kasar yang tidak melebihi RM10, 000 sebulan bagi peminjam bersama ( berdasarkan pendapatan kasar maksimum RM5, 000 sebulan bagi setiap peminjam).

iii. PPA1M

PPA1M adalah Program Perumahan Kakitangan Awam 1Malaysia yang membolehkan penjawat awam dengan pendapatan isi rumahRM8000 dan ke bawah boleh untuk membeli rumah mampu milik yang berkualiti di Putrajaya yang dilancarkan oleh Datuk Seri Najib Razak pada 18 April 2013.Sebanyak 10,336 unit pangsapuri akan dibina di atas tanah kerajaan, yang berharga 20 hingga 30 peratus lebih rendah daripada kadar pasaran di bawah program PPA1M itu. Inisiatif pelancaran PPA1M adalah bertujuan membantu mengatasi beban penjawat awam untuk membeli rumah di bandar-bandar utama.Harga rumah-rumah murah yang ditawarkan akan berada dalam lingkungan RM150, 000 kepada RM300 , 000, dengan kawasan binaan antara 1,000 dan 1,500 kaki persegi, dan juga kemudahan asas yang lain termasuk surau dan dewan serbaguna .

CADANGAN KEPADA KERAJAAN UNTUK MENYELESAIKAN MASALAH

Untuk mengatasi masalah ini dengan berkesan, kerajaan harus tegas dalam menguatkuasakan dasar atau apa-apa perkara yang berkaitan dengan pembangunan perumaha

Sebagai contoh , perlu ada pemantauan yang betul untuk harga rumah. Kerajaan-kerajaan persekutuan dan negeri jarang memantau harga rumah ,hal inilah yang membolehkan pemaju untuk menetapkan harga yang terlalu tinggi .

 Walaupun harga rumah ditetapkan mengikut nilai hartanah, alam sekitar dan kemudahan yang disediakan, pemaju masih mengenakan harga yang tinggi , dengan mengatakan bahawa terdapat peningkatan dalam kos bahan mentah, tetapi kenaikan harga bahan-bahan ini tidak senada dengan harga rumah yang tinggi.

 Kontraktor sewenang-wenangnya  boleh melaraskan harga kos pembinaan walaupun bahan yang digunakan tidak selaras dengan kualiti yang ditetapkan dalam kontrak kerana tidak ada sistem pemantauan yang berkesan.

Selain itu , untuk menyelesaikan masalah perumahan mampu milik ini bukanlah sesuatuperkara yang mudah tetapi gabungan beberapa langkah-langkah yang melibatkan semua pihak yang berkaitan dapat menjadikan ia perkara yang tidak mustahil untuk dilakukan.

Kita memerlukan politik yang kukuh untuk melaksanakan langkah-langkah seperti caj pembangunan yang lebih rendah , kelulusan 'fast track projek perumahan yang mampu dimiliki dan undang-undang terhadap penjualan hartanah.

Di pihak pemaju, kita memerlukan mereka untuk melakukan perkara yang betul dalam melaksanakan sistem jualan mereka dengancara yang telus dan adil juga memberikeutamaan kepada pembeli rumah tulen, bukan kepada pelabur atau spekulator.

Dipihak pengurusan kewangan,bank-bank dan institusi kewangan boleh menyumbang dengan memperkenalkan pakej pinjaman bagi pembeli rumah kali pertama dan juga untuk mengutamakan permohonan untuk pembeli rumah kali pertama.Bank Negara juga perlu merujuk kepada garis panduan yang diperkenalkan yang mengutamakan pembeli rumah kali pertama.

Akhir sekali, untuk pelabur dan spekulator , sudah tiba masa untuk kumpulan ini dikenakan cukai yang tinggi di bawah CKHT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) untuk menghalang mereka daripada terus membeli hartanah secara pukal dan membuatkan harga semakin meningkat melalui tuntutan palsu yang mereka buat.

Kesimpulan

Kesimpulannya, harga perumahan sekarang adalah terlalu tinggi terutama bagi golongan berpendapatan rendah.Ia menjadi beban yang berat untuk mereka dari segi kewangan.

Oleh itu, dalam usaha menangani masalah ini pihak kerajaan persekutuan dan negeri , pemaju, Bank Negara dan semua masyarakat perlu berganding bahu untuk melaksanakan langkah penambahbaikan  kerana terdapat banyak cara untuk mengurangkan harga perumahan yang tinggi untuk membantu rakyat kemampuan untuk membeli rumah dan meningkatkan taraf hidup masyarakat Malaysia.